Résoudre un litige lié à une servitude de passage

Il est relativement fréquent qu’un terrain soit soumis à une servitude de passage pour permettre l’accès à un autre propriétaire son terrain si celui-ci est enclavé. On le devine, cette situation peut parfois faire naître des désaccords voire des conflits entre les deux parties prenantes.

Que faire en cas de litige au sujet d’une servitude de passage ?

Le principe et les règles de la servitude de passage

Une servitude de passage est un droit concédé à un propriétaire, désigné comme le fonds dominant, de passer sur le terrain d’une autre propriétaire, désigné comme le fonds servant, au prétexte que son terrain n’a pas d’accès direct à la voie publique (on parle de terrain enclavé).

C’est ce qui est stipulé à l’article 682 du Code civil : le propriétaire d’un terrain enclavé peut réclamer un passage suffisant sur un terrain voisin pour accéder à la voie publique.

Le plus souvent une servitude de passage a été établie sur le plan légal en cas de terrain enclavé mais il peut résulter d’autres situations des servitudes de passage établies de manière conventionnelle (résultant d’un accord entre voisins) ou de manière judiciaire (décidée par un juge).

Une servitude de passage ne laisse pas tout le loisir au fonds dominant de circuler sur l’entièreté du fonds servant. En effet, une servitude de passage doit correspondre à un tracé correspondant au trajet le plus cours vers la voie publique tout en minimisant les dommages pour le fonds servant. S’il existe des désaccords à ce sujet, la question doit être tranchée par un juge qui tient compte de la configuration des lieux, de l’usage du terrain et du trouble causé par le passage.

Les litiges les plus fréquemment liés à une servitude de passage

Pour comprendre quels litiges peut faire naître une servitude de passage, il convient de déterminer quels sont les droits et devoirs qu’elle suppose, tant pour le fonds dominant que pour le fonds servant.

Droits et devoirs du fonds dominant

Le fonds dominant peut ainsi :

• circuler sur la servitude conformément à l’usage prévu (à pieds, en véhicule léger, en véhicule agricole…) ;
• effectuer, dans certaines limites, des aménagements nécessaires à son passage.

Il doit :

• respecter la modalité de passage établie ;
• ne pas augmenter la superficie de la servitude ou l’aggraver ;
• contribuer à l’entretien si cela est prévu.

Droits et devoirs du fonds servant

De son côté, le fonds servant a pour devoirs de :

• laisser libre le passage sur la servitude ;
• ne pas réduire l’accès ou le passage sur la servitude ;
• ne pas installer d’obstacle sur la servitude.

En revanche, le fonds servant demeure le propriétaire de la servitude de passage et peut l’utiliser à condition de ne pas contrevenir aux droits du fonds dominant.

Les litiges les plus fréquents

De ce qui précède et d’expérience, on peut établir que les litiges les plus fréquents dus à une servitude de passage sont les suivants :

• un désaccord portant sur le tracé de la servitude ;
• un usage excessif de la servitude, par exemple via l’utilisation de camions lourds ;
• un obstacle au passage ;
• un stationnement indu sur le tracé de la servitude du fait du fonds dominant ;
• un désaccord quand à l’entretien de la servitude ;
• une contestation de l’existence de tout ou partie de la servitude.

Résoudre un conflit lié à une servitude de passage

En cas de conflit lié à une servitude de passage, plusieurs actions sont utiles pourvu qu’elles soient entreprise dans l’ordre et plus généralement avec méthode.

Vérifier les titres liés à la servitude

Avant tout autre démarche, il utile de consulter les titres faisant état de la servitude : acte notarié, règlement de propriété, plan cadastral. Tout ou partie des caractéristique de la servitude se trouve souvent détaillé dans ces documents.

Engager le dialogue

Une fois qu’il est vraisemblablement établi que vous êtes dans votre on droit et si cela est possible, il convient d’engager le dialogue avec votre voisin, que vous représentiez le fonds dominant ou le fonds servant. Des accords amiables peut éviter des procédures longues.

Recourir à un conciliateur de justice

S’il semble impossible de trouver un terrain d’entente entre les fonds, il est possible de recourir à un conciliateur de justice et ce gratuitement puisque le conciliateur de justice est un auxiliaire de justice bénévole. Il peut être saisi en-dehors de toute procédure judiciaire. Il faut saisir le conciliateur de justice territorialement compétent donc se trouvant près du domicile de la personne initiant la démarche, près du lieu du litige ou encore près du domicile de l’autre partie.

Saisir le tribunal judiciaire

Si les démarches précédemment énoncées se révèlent inefficaces, on peut envisager de saisir le tribunal judiciaire compétent.

Celui-ci est habilité à :

• fixer ou modifier le tracé d’une servitude de passage ;
• faire cesser une entrave ;
• ordonner le versement d’une indemnisation ;
• faire constater une aggravation de la servitude de passage.