Catégorie : Limites propriete
Lettre de mise en demeure pour enlèvement d’un empiètement
Que peut-on considérer comme un empiètement ?
Dans le domaine de l’immobilier, l’empiètement consiste à utiliser le terrain voisin, sans aucune autorisation, ni titre ou droit quel qu’il soit.
A titre d’exemple, l’empiètement sur votre terrain peut consister en une construction en limite de propriété comme un abri de jardin, un portail, un muret ou encore une clôture, en une hauteur de construction non-respectée ou bien en un dépassement de la végétation comme des branches d’arbres ou d’arbustes.
Dans tous les cas, avant d’envoyer une mise en demeure formelle à votre voisin, vous pouvez tenter de régler le problème de manière amiable.
Que faire avant d’envoyer une lettre à votre voisin ?
Avant d’envoyer un courrier formel ou une mise en demeure, il est fortement conseillé d’essayer une résolution amiable. Cela montre votre bonne foi en cas de procédures ultérieures et permet souvent d’éviter un conflit durable.
- Discuter calmement avec votre voisin pour expliquer le problème.
- Envoyer un SMS ou un email si la discussion est impossible, afin d’avoir une trace écrite.
- Conserver les preuves (photos, dates, enregistrements, échanges).
- Solliciter un conciliateur de justice, service proposé par les tribunaux et les mairies.
Modèle de lettre pour demander l’enlèvement d’un empiètement
Si, après vos démarches amiables, vos voisins refusent toujours de procéder à l’enlèvement de l’empiètement, vous pouvez alors leur envoyer une mise en demeure formelle. Privilégiez un envoi en courrier recommandé avec accusé de réception pour plus de sécurité.
Objet : Mise en demeure de faire cesser une atteinte à ma propriété
Madame, Monsieur,
Je suis propriétaire du terrain situé [adresse], cadastré section [référence], parcelle n° [numéro], voisin de votre propriété.
J’ai constaté que [décrire l’ouvrage ou la végétation concernée : abri de jardin, portail, muret, clôture, débord de toiture, branches, haie, arbustes, etc.] :
[conserver uniquement la ou les mentions utiles]
- empiète sur mon terrain ou dépasse la limite séparative ;
- ne respecte pas la distance d’implantation ou la hauteur applicable ;
- avance au-dessus de ma propriété ;
- occasionne les nuisances ou dégradations suivantes : [préciser].
Cette situation est notamment établie par [photographies, plan de bornage, relevé de géomètre, constat, mesures ou échanges antérieurs].
En conséquence, je vous mets formellement en demeure de régulariser la situation dans un délai de [15 ou 30 jours] à compter de la réception de la présente, en procédant, selon le cas :
- à l’enlèvement ou au déplacement de l’ouvrage empiétant ;
- à la mise en conformité de la construction, du mur, du portail ou de la clôture ;
- à la coupe des branches ou à la réduction de la végétation jusqu’à la limite séparative ;
- à la remise en état de mon terrain et à la réparation des éventuelles dégradations.
Je vous demande de me confirmer par écrit, dans un délai de [8 jours], les mesures envisagées ainsi que leur date de réalisation.
À défaut de régularisation dans le délai indiqué, je me réserve le droit de faire constater la situation par un professionnel, de recourir à une conciliation et, si nécessaire, de saisir la juridiction compétente afin d’obtenir la cessation de l’atteinte, la remise en état des lieux et la réparation de mon préjudice.
La présente vaut mise en demeure et est adressée sous réserve de tous mes droits.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[PRENOM] [NOM]
[SIGNATURE]
Que faire si votre voisin refuse d’enlever l’empiètement ?
Votre voisin a bien reçu votre mise en demeure, mais refuse de procéder à l’enlèvement de l’empiètement ? Dans ce cas, plusieurs recours à votre disposition.
D’abord, nous vous conseillons de conserver toutes les preuves utiles : copie de cette lettre et de vos autres échanges, avis de réception, photos et/ou vidéos datées, mesures, etc. Vous pouvez aussi, dans certains cas, faire confirmer l’empiètement par un géomètre expert.
Si l’empiètement, le dépassement ou les dommages sont visibles, vous pouvez également faire établir un constat par un commissaire de justice, ce qui pourra vous servir de preuve devant le tribunal, dans le cas échéant.
Avant de saisir le tribunal judiciaire en dernier recours, vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice pour essayer d’établir un accord écrit.
Articles de lois en lien avec l’empiètement sur une propriété
Vous pouvez invoquer les articles de loi suivants afin de donner un cadre juridique à votre démarche :
- Article 544 du Code civil : consacre le droit de propriété et permet à chaque propriétaire de jouir librement de son terrain, dans les limites prévues par les lois et règlements.
- Article 545 du Code civil : prévoit que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, sauf pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. Cet article constitue le principal fondement juridique permettant de demander la suppression d’un empiètement, même lorsque celui-ci est de faible importance.
- Article 552 du Code civil : précise que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il peut notamment être invoqué lorsqu’une construction, une toiture, des fondations ou tout autre ouvrage dépasse au-dessus ou en dessous de la limite séparative.
- Article 646 du Code civil : permet à tout propriétaire d’obliger son voisin à procéder au bornage de leurs propriétés contiguës, afin de déterminer précisément la limite séparative entre les deux terrains.
- Article 673 du Code civil : prévoit que le propriétaire sur le terrain duquel avancent les branches des arbres du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Il peut couper lui-même, à la limite séparative, les racines, ronces et brindilles qui empiètent sur sa propriété.
