Catégorie : Charges
Lettre de contestation régularisation de charges jugée excessive
Quand une régularisation de charges peut être jugée excessive ?
Une régularisation de charges peut être jugée excessive si le propriétaire de votre logement vous réclame une somme importante sans explication claire, sans justificatifs ou pour des dépenses qui ne relèvent pas des charges récupérables. En effet, le bailleur doit toujours pouvoir détailler les charges par nature, expliquer leur mode de répartition et vous permettre de consulter les factures, contrats d’entretien ou relevés correspondants.
Si la régularisation augmente brutalement par rapport aux années précédentes, si elle concerne des travaux à la charge du propriétaire, si elle inclut des frais de gestion non récupérables ou si elle porte sur une période trop ancienne, cela pourrait vous sembler excessif par exemple. Une régularisation tardive, accumulée sur plusieurs années, peut également être contestée dans certains cas.
Avant de payer la régularisation demandée, nous vous conseillons toujours de demander le décompte détaillé et les justificatifs si le bailleur ne vous les a pas déjà fournis. Si vous jugez que le montant reste injustifié, vous pouvez le contester par écrit auprès du bailleur. Pour cela, n’hésitez pas à utiliser notre modèle de lettre de contestation.
Modèle de lettre de contestation d’une régularisation de charges excessive
Objet : Contestation de la régularisation de charges locatives – logement situé [adresse]
Madame, Monsieur,
Je fais suite à votre courrier / décompte en date du [date], par lequel vous me réclamez la somme de [montant] € au titre de la régularisation des charges locatives pour la période du [date] au [date].
Après examen des éléments transmis, je conteste cette régularisation, que je considère excessive et/ou insuffisamment justifiée.
En effet, [adapter selon la situation] : le détail des sommes réclamées n’est pas suffisamment clair, les justificatifs ne m’ont pas été communiqués ou mis à disposition, certaines dépenses semblent ne pas être récupérables auprès du locataire, la clé de répartition n’est pas indiquée ou paraît erronée, ou encore le montant réclamé présente une hausse importante sans explication suffisante.
Je vous demande donc de bien vouloir me transmettre ou tenir à ma disposition l’ensemble des justificatifs nécessaires à la vérification du montant réclamé, notamment le décompte détaillé des charges, les factures correspondantes, la clé de répartition utilisée, le mode de calcul appliqué à mon logement ainsi que le montant des provisions déjà versées.
Dans l’attente de ces éléments et d’une vérification complète, je vous demande de suspendre toute demande de paiement du solde contesté et de ne pas appliquer de frais, pénalités ou relances à ce titre.
Si une erreur est confirmée, je vous remercie de rectifier le décompte et, le cas échéant, de rembourser les sommes indûment versées ou de les imputer sur les prochaines échéances.
À défaut de réponse satisfaisante dans un délai de [15 jours / 30 jours], je me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation compétente, puis, si nécessaire, la juridiction compétente.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[PRENOM] [NOM]
[SIGNATURE]
Les recours si votre propriétaire ne répond pas
Si votre propriétaire ne répond pas ou ne vous fournit pas les justificatifs demandés, commencez par lui adresser une relance écrite, de préférence en courrier recommandé avec accusé de réception. Rappelez que vous contestez la régularisation des charges et demandez le décompte détaillé, les factures et le montant des provisions déjà versées.
Dans l’attente, vous pouvez continuer à payer votre loyer et vos provisions habituelles, mais indiquez que vous contestez le solde non justifié. Conservez toutes les preuves d’envoi et de paiement. Conservez aussi l’accusé de réception de votre lettre et une copie de tous vos échanges avec le bailleur.
Si vous n’avez toujours aucune réponse, ou si la réponse ne vous convient pas, vous pourrez alors saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. Ensuite, si besoin, vous pourrez saisir le juge compétent pour demander la rectification du décompte ou le remboursement d’un trop-versé.
Articles de loi encadrant une régularisation de charges excessive
Si vous souhaitez donner un cadre plus juridique et formel à votre contestation, vous pouvez citer les textes suivants :
- Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : prévoit que les charges locatives récupérables sont exigibles uniquement sur justification. Il impose aussi une régularisation annuelle des provisions et la communication au locataire d’un décompte par nature de charges, ainsi que du mode de répartition en immeuble collectif.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : fixe la liste des charges récupérables auprès du locataire. Une dépense qui ne figure pas dans cette liste ou qui ne correspond pas à une charge récupérable peut être contestée.
- Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : rappelle que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ce qui implique que seules les charges légalement récupérables et correctement justifiées peuvent être réclamées.
- Article 1353 du Code civil : pose le principe selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le bailleur doit donc être en mesure de justifier précisément les sommes réclamées au titre de la régularisation de charges.
- Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : fixe un délai de prescription de 3 ans pour les actions liées au bail d’habitation, notamment les demandes relatives aux loyers et charges. Ce délai peut être utile pour contester une régularisation trop ancienne ou réclamer un trop-perçu.
