Catégorie : Droit passage
Lettre de création amiable d’une servitude (terrain enclavé)
Dans quels cas demander une servitude de passage à l’amiable ?
Si votre terrain ne dispose d’aucun accès à la voie publique ou d’un accès insuffisant pour permettre son utilisation normale, il peut être considéré comme enclavé. Dans ce cas, vous pouvez demander un passage sur une propriété voisine afin de rejoindre la voie publique. Cette servitude est attachée au terrain et non à la personne qui en est propriétaire.
Avant d’envisager une procédure judiciaire, essayez de trouver un accord avec votre voisin. Vous pouvez lui proposer un tracé précis, une largeur de passage adaptée à vos besoins et des conditions d’utilisation claires. Le passage doit, en principe, suivre le trajet le plus court vers la voie publique tout en étant établi à l’endroit le moins dommageable pour le terrain traversé.
Vous pouvez également proposer une indemnité en prenant en compte les désagréments ou dommages occasionnés. Un plan cadastral, des photographies ou un croquis du passage envisagé peuvent faciliter la discussion.
Pour proposer une servitude de passage à votre voisin, vous pouvez le faire par courrier postal, en envoyant le modèle de lettre qui se trouve ci-dessous.
Modèle de lettre de création amiable d’une servitude de passage
Objet : Proposition de création amiable d’une servitude de passage
Madame, Monsieur,
Je suis propriétaire du terrain situé à [adresse du terrain], cadastré [références cadastrales si connues].
Ce terrain ne dispose actuellement [d’aucun accès direct à la voie publique / que d’un accès insuffisant pour permettre une desserte normale]. Afin de pouvoir accéder à ma propriété dans des conditions satisfaisantes, je souhaite vous proposer la création amiable d’une servitude de passage sur votre terrain situé à [adresse ou références du terrain voisin].
Le passage envisagé pourrait être établi [décrivez le tracé : le long de la limite de propriété, depuis tel point jusqu’à la voie publique, selon le plan joint, etc.], sur une largeur d’environ [largeur souhaitée] mètres. Il serait utilisé [à pied / en voiture / par des véhicules nécessaires à l’entretien ou à l’exploitation du terrain / précisez les usages concernés].
Je souhaite que nous puissions déterminer ensemble les modalités les plus adaptées afin que ce passage permette l’accès à mon terrain tout en limitant autant que possible les contraintes pour votre propriété.
Je vous propose également que nous convenions du [montant de l’indemnité destinée à compenser les éventuels dommages occasionnés], ainsi que de la répartition des frais d’aménagement et d’entretien du passage. Ces différents éléments pourront être précisés dans l’accord définitif.
Si vous acceptez le principe de cette servitude, je vous propose de nous rapprocher d’un notaire afin de formaliser notre accord et de préciser son tracé, son étendue et ses conditions d’utilisation.
Je reste bien entendu disponible pour échanger avec vous et étudier toute autre solution qui permettrait de parvenir à un accord satisfaisant pour chacun.
Je vous remercie par avance de l’attention portée à ma demande et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[PRENOM] [NOM]
[SIGNATURE]
Comment formaliser l’accord trouvé avec votre voisin ?
Un simple accord oral peut être risqué, par exemple si l’un des terrains est vendu par la suite. Quand vous parvenez à un accord, vous devez donc bien définir les conditions du passage : son emplacement, sa largeur, les personnes ou véhicules autorisés à l’emprunter, les éventuels horaires ou restrictions, l’entretien du chemin, le montant de l’indemnité, etc.
Pour sécuriser la servitude et la rendre opposable aux futurs propriétaires, nous vous conseillons de faire établir un acte notarié et de le publier au service de la publicité foncière (SPF). Le notaire pourra également vérifier les titres de propriété et décrire précisément les parcelles concernées.
Si votre voisin refuse tout accord alors que votre terrain est réellement enclavé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire. Vous devrez alors démontrer l’état d’enclave puis le juge pourra déterminer le passage applicable et les conditions de son exercice.
Textes de loi encadrant la création d’une servitude (terrain enclavé)
Plusieurs articles du Code civil encadrent le droit de passage et la possibilité de créer une servitude par accord entre propriétaires. Voici quelques exemples :
- Article 637 du Code civil : définit la servitude comme une charge imposée à un bien immobilier pour l’usage et l’utilité d’un autre bien appartenant à un propriétaire différent. La servitude est donc attachée aux terrains concernés et non aux personnes.
- Article 682 du Code civil : prévoit que le propriétaire d’un terrain enclavé, sans issue ou avec une issue insuffisante vers la voie publique, peut réclamer sur les terrains voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de sa propriété. Une indemnité proportionnée au dommage causé doit être versée.
- Article 683 du Code civil : indique que le passage doit en principe être établi du côté où le trajet vers la voie publique est le plus court, mais également à l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du terrain traversé.
- Article 684 du Code civil : précise que si l’enclave résulte de la division d’un terrain à la suite d’une vente, d’un partage, d’un échange ou d’un autre contrat, le passage doit en principe être recherché sur les terrains issus de cette division. Si aucun passage suffisant n’est possible, les règles de l’article 682 s’appliquent.
- Article 686 du Code civil : autorise les propriétaires à établir entre leurs propriétés les servitudes qu’ils souhaitent, sous réserve qu’elles concernent les terrains eux-mêmes et ne soient pas contraires à l’ordre public. L’étendue et les conditions de la servitude peuvent être fixées dans le titre qui la constitue.
